大龙地产（600159）2022年年度董事会经营评述内容如下：

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一、经营情况讨论与分析

公司经营回顾：

2022年，公司董事会持续推动公司稳步发展，各部室、各分子公司及全体职工克服困难、努力奋斗，积极推动储备项目开工建设，促进在售项目销售，各项工作开展平稳有序。

报告期内，公司房地产业务竣工项目2项，竣工面积11.02万平方米；在建项目1项，在建总建筑面积5.44万平方米，年度累计投资金额为1,258.72万元。

报告期内，公司房地产业务实现销售面积（含预售）8,662.94平方米，销售金额（含预售）11,681.43万元,结转收入金额22,356.69万元。

报告期内，公司建筑施工类重要在施项目4项，在施面积43.19万平方米；竣工项目35项，竣工面积16.72万平方米；新签约项目50项，签约金额151,069.75万元。

公司始终高度重视内部控制体系的建设和评价工作，通过建立长效机制加强日常监管与专项监督，按时完成内控自评和内控审计工作,使内控建设工作常态化。

二、报告期内公司所处行业情况

政策环境情况：

2022年，受经济总体下行压力影响，房地产市场成交惨淡，监管部门多次出台利好政策，从供需两端维护行业平稳健康发展。各地调控措施主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等内容，多地房贷利率已降至历史低点。

市场环境情况：

报告期内，全国房地产开发投资由升转降。国家统计局数据显示，2022年全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%。

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904,999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639,696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120,587万平方米，下降39.4%。其中住宅新开工面积88,135万平方米，下降39.8%。报告期内，全国房屋竣工面积为86,222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62,539万平方米，下降14.3%。

报告期内，全国商品房销售面积、销售金额均大幅下滑。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133,308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56,366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

2022年，房地产开发企业到位资金148,979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17,388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52,940亿元，下降19.1%；定金及预收款49,289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23,815亿元，下降26.5%。

三、报告期内公司从事的业务情况

报告期内，公司从事的主要业务为房地产业务和建筑施工业务。

房地产业务由控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司承担，经营模式为房产开发型，即房地产项目开发和销售自行开发的商品房（生产+销售），主要以住宅和商业为主。

建筑施工业务由控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司承担，经营模式为施工合同模式，主要以房屋建设为主。

四、报告期内核心竞争力分析

房地产开发方面，作为顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕顺义市场，拥有深厚的区域资源。公司相继开发了400余万平米的地产项目，积累了丰富的项目开发经验，产品品牌和质量在项目所在区域具有一定的优势，对未来业务开展具有良好的促进作用。

建筑施工方面，大龙顺发公司具备建筑施工总承包一级资质，公司注重人才队伍建设，拥有各类高初中级专业技术人员83人，有一、二级建造师58人。大龙顺发公司施工质量过硬，所承建的工程多次获得北京市住房和城乡建设委员颁发的“结构长城杯金奖”，具备年施工100万平方米的能力。近年来，公司多次获得中施企协、中国企协、北京市建筑联合会等部门颁发的荣誉证书，如：AAA企业信用等级证书、AAA质量资质等级证书。公司多次获评“全国合同守信企业”、“中国工程建设诚信典型企业”、“全国优秀施工企业”、“北京市优秀施工企业”、“工程建设企业AAA级信用等级评价”、“北京建设行业AAA信用企业”、“北京建设行业诚信企业”等奖项。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入86,774.92万元，比上年同期170,142.61万元下降49.00%；利润总额-15,489.86万元，较上年同期26,724.45万元下降157.96%；实现净利润-19,281.73万元，较上年同期18,347.08万元下降205.09%；归属母公司净利润-17,239.77万元，较上年同期10,129.92万元下降270.19%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-18,943.34万元，同比下降288.20%。

截至2022年12月31日，公司资产总额为41.62亿元，较年初42.72亿元减少1.10亿元；负债总额18.30亿元，较年初16.71亿元增加1.59亿元；净资产23.32亿元，较年初26.01亿元减少2.69亿元，其中归属于母公司的所有者权益为22.57亿元，较年初24.71亿元减少2.14亿元；资产负债率为43.97%，较年初上升4.86个百分点。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2022年，全国房地产市场政策环境有所放松，供需两端融资难的问题持续改善，企业竞争压力稍有缓解，但资金充裕、财务稳健、业务布局良好的优质企业的竞争优势进一步扩大。

2023年，在当前行业总量下行、竞争激烈、行业集中度提升的背景下，如何妥善去化库存，持续稳健经营将是房企需要面对的首要问题。行业分化将进一步加剧，一些头部房企的土储、资金和品牌等优势将更加凸显。区域深耕的经营策略凭借其稳健的风险和成本管控优势受到越来越多房地产企业的关注。

(二)公司发展战略

公司将继续深耕北京市顺义区和广东省中山市两个区域。顺义区是北京市重点发展的新城之一，中山市地处粤港澳大湾区的地理位置中心，公司将借助两个区域各自具有的优势，积极研究区域发展机遇，主动顺应市场需求，利用已经形成的市场基础，发挥自身在信誉、品牌、管理、质量等方面的优势，促进公司持续健康发展。

同时，公司将进一步关注上述两个区域周边市场情况，加大调查研究力度，结合京津冀一体化和粤港澳大湾区建设等国家宏观战略，经过审慎判断后择机争取获得资源和项目储备。

(三)经营计划

2023年，公司将继续以项目建设为中心，持续推动获取、建设、销售等重点环节，通过加强内部管理和改革创新促进公司发展，为实现全体股东的投资价值努力奋斗。

1、加强在建项目全过程管理。从质量、进度、成本、安全、环保等方面进行严格控制，加快项目推进进度，使项目保质保量如期完成开发建设。

2、加快销售项目回款速度。顺义地区胡各庄限价房项目要积极与住房保障部门对接，加快办理销售手续。中山地区要结合当地市场情况，创新渠道促进销售，加快回款速度。满洲里地区继续发掘当地销售潜力，积极促进项目销售。

3、适时增加项目储备。密切关注京津冀地区和广东中山两个区域的土地市场情况，根据公司实际，适时参与土地竞拍，进一步增加项目储备。

4、拓展建筑施工业务。借助多年来深耕顺义市场所形成的施工质量口碑和良好企业信誉，加大业务开拓力度。探索“设计--施工”开发模式，强化对所属义盛设计所有限公司专业技术人员的培训和培养。

(四)可能面对的风险

1、宏观经济环境及政策风险

长期存在的房地产供求矛盾以及房地产宏观政策将会对公司的经营产生一定的影响。对此公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，以市场为导向，提高公司经营业绩。

2、融资风险

公司规模不大，可选择的融资方式不多。结合行业当前形势和公司实际情况，公司将通过加快资金回笼速度、拓展融资渠道等多种措施，为公司长期、稳定、健康发展提供资金支持。

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